Existe una regla universal y presente en toda economía de mercado: el precio lo fija el equilibrio entre la oferta y demanda. El mercado de tierras urbanas no es ajeno a esta regla.
En el caso de la oferta de la tierra urbana en los principales centros poblacionales, existe una alta atomización. En efecto, cada lote de terreno que constituye la materia prima de un desarrollo inmobiliario está en manos de tenedores de tierra que, no obstante la alta atomización tiene comportamientos similares que se pueden caracterizar.
Los terrenos son activos inmobiliarios irreproducibles e inamovibles que a medida que se hacen escasos defienden mejor su valor. En general, entre los propietarios, se da la particularidad de que se encuentran poco apalancados, es decir que quienes han comprado terrenos en general lo han hecho con fondos propios, sin recurrir al endeudamiento bancario. Por otro lado, aún cuando muchos terrenos no generan rentas, en general tienen costos de mantenimiento inferiores a otros inmuebles y menor riesgo de intrusión. Todos estos factores hacen que existan pocas “oportunidades”, aunque también es verdad que nadie compra lo que no está en precio y por tanto el papel del profesional inmobiliario con conocimiento de todo el ciclo del negocio es fundamental.
En el caso concreto del suelo urbano para desarrollos de menor escala (hasta 5000 m2 de volumen edificable) podemos identificar como oferentes principalmente a las familias que, como consecuencia de las tendencias urbanísticas, el crecimiento del desarrollo inmobiliario y los cambios en las zonificaciones, han visto incrementar el precio de los solares en los que están localizadas sus viviendas y por tanto encuentran que es más valioso el inmueble por las posibilidades derivadas de una futura construcción que como vivienda propiamente dicha con todo lo plantado y construido.
Por el lado de la demanda, los principales actores son los desarrolladores inmobiliarios. Son los que compran terrenos que conllevan un determinado uso y renta asociada. Con su capacidad de inversión pueden acceder a la tierra a precio “mayoristas”, construir y luego vender las unidades generando así beneficios empresarios por su valor agregado. La actividad de desarrollo inmobiliario depende de la evolución del producto inmobiliario final, la vivienda nueva, que hoy está fuertemente motorizada por motivos distintos al uso (inversión de renta, reserva de valor pura sin uso ni renta, “pie a tierra” para gente del interior, etc.).
Los desarrolladores continuaron prefiriendo el suelo urbano cercano a las zonas más desarrolladas de la ciudad y preferidas por la demanda de productos finales. En todo este período de la post devaluación no se han creado nuevos centros urbanos y lejos de eso hemos asistido a un proceso de concentración en ciertos puntos geográficos (lo que se denomina “fly to quality”).
El incremento del precio del suelo, dada su localización y características inherentes como materia prima esencial para la construcción y sus particularidades en función a su localización en los corredores más demandados, los centros de trabajo, espacios verdes, etc. convierten a cada suelo en “casi único”, donde el precio al mejor postor has sido el regulador de las ventas, mientras la demanda siga siendo firme y tenga poder de compra.
Existe una gran polarización en los precios de la tierra en la Ciudad de Buenos Aires. Se viene observando un crecimiento vertiginoso de los precios del suelo en el corredor ribereño norte de la Ciudad de Buenos Aires, desde Puerto Madero a Núñez (pasando por Retiro, Recoleta, Palermo y Belgrano). Según un informe del Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo, (CPAU), son justamente las comunas de la zona norte las que explican el 44% de la superficie permisada total de la Ciudad.
A juzgar por esos números, pareciera que mientras la demanda de los productos finales siga firme, es preferible construir en esas zonas consolidadas, que arriesgar a zonas emergentes donde el costo del suelo es mucho menor. La máxima “poner los ladrillos sobre tierra valiosa nos permitirá llegar a un producto valioso” parece la adoptada por la mayoría de los desarrolladores urbanos.
Esta lógica lleva, además, a productos del alto standing y elevado precio, que han sido, en general, los desarrollados en los últimos 9 años (desde la recuperación posterior a la devaluación de 2002). A esto se suma la falta de financiamiento masivo a la clase media. Sin crédito hipotecario fluido, a largo plazo y en condiciones razonables, la oferta se sigue dirigiendo básicamente a un segmento de clase alta y media-alta. |
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